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开发商海外投资由住宅转向商业物业
  时间:2016-05-05 10:45

中房报记者鞠晓波北京报道

2015年以来,国内市场充斥着各种不确定因素,但由于各类投资者对海外房地产需求旺盛,中国内地的开发商到海外投资的数目显著增加,反映出这些企业在国内竞争激烈的局面下分散投资的需要。

纪言迅

4月25日,英国老牌房地产顾问机构莱坊(Knight Frank)发布的中国对外房地产投资报告显示,纵使中国内地经济的不稳定因素仍然存在,但去年中国对外房地产投资持续增长强劲。全球门户城市继续吸引中国大部分的海外房地产投资。2015年全年,中国对外投资总额已接近300亿美元,是2014年投资总额的两倍。

在莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅看来,中国对外投资如火如荼的大背景下,应该注意到国内开发商海外投资正在由住宅转向商业投资的变化。

开发商开始转向商业项目投资

中国房地产报:开发商海外投资哪类项目为主,住宅投资与商业投资比例有测算过吗?

纪言迅:更多是商业项目,其实这个比例很难说,东南亚区域国家包括一些非门户城市主要做一些住宅项目的开发,在澳大利亚也以做住宅投资比较多。但目前的苗头是,从回报率来看,住宅开发投资不及写字楼及商业物业,很多开发商转向投资商业物业,因为住宅项目的投资会有诸多限制,而商业项目可以避开很多的法律法规。

在美国,大部分中国资本流入纽约曼哈顿区的酒店和写字楼物业,占中国资本在美国投资总额的52.3%。此外,越来越多的中小型投资者纷纷投资美国一二线城市的项目,如洛杉矶、旧金山、芝加哥和波士顿等地。

2015年,我们发现写字楼普遍被保险公司和开发商等看好。受曼哈顿安邦保险购买华尔道夫酒店和悉尼Bright Ruby购买希尔顿酒店大额交易带动,酒店交易大幅上升。

应关注海外投资潜在风险

中国房地产报:最近网络上有一个“移民爸”的网帖比较火,50万美元移民美国,引起了国内中产阶层对于海外移民的探讨,你怎么看?

纪言迅:海外投资有很大吸引力,比如投资和上学,有很多种投资回报,但是移民是一个很特殊的事情,很多国家开始搞限制,这里面涉及一定的风险,要关注当地投资移民的各种限制和变化。

以澳大利亚为例,其移民当中有大概30%的比例是印度移民,由于政策关系,其技术移民比较多,但我们可以大胆地说,以后澳大利亚的移民当中,中国人会占很大的比重。在澳留学生当地的影响是不容忽视的,每年10多万人,几乎有一半的人在澳大利亚拿身份。

中国房地产报:澳大利亚目前的房地产投资门槛是多少?

纪言迅:澳大利亚住宅投资门槛,可多可少,一般平均是50万~100万澳元,但只能买全新的物业。而商业就更自由了,比如写字楼,如果不是很大体量的物业,以及不是很敏感很热门的土地,比如一线海景房等,其他交易都是比较自由的。因此,在澳大利亚投资房地产比较受欢迎。

潜在的风险就是过去几年一些国家对于海外投资制定了新的条例,比如为了保护当地的买家,会征一些额外的印花税。目前维多利亚州有一个7%的印花税。在悉尼和布鲁斯班,就没有这个税费。

当前亚洲的投资者更熟悉的是悉尼和墨尔本,而不是布鲁斯班。但现在可以看到一些中国投资者开始关注这一区域,富力和中投也将触角伸到布鲁斯班。周大福和远东这两个香港公司也在布鲁斯班投资。跟悉尼比起来,布鲁斯班的回报率会高一些。因为目前可以买的物业很少,有稀缺性,是新兴发展市场。布鲁斯班的经济基本面也比较好,其中50%是外国投资者投资,包括很大一部分亚洲投资者。

产权续期与房地产税是解决政策干预市场的方式

中国房地产报:最近关于中国房地产住宅70年产权届满如何续期的问题,参考国外的永久土地产权与房产税政策,其他国家和地区的做法对中国内地有什么样借鉴作用?

纪言迅:在很多国家和地区住宅是永久产权,但中国香港就不是。中国内地的住宅产权续期一直想规范化,产权一定要规范化,但政策的制定是不是容易执行的,还需要去深入研究。可能中国内地也会参考香港的一些经验。中国香港的住宅目前很大一部分就是50年产权,之后再续签,然后收房产税(每年交土地租金),按香港的经验,物业税、地产税都很完善。

大家都在争论产权到期以后怎么办,是不是国有了。我相信是可以续签的。香港经济很多是靠地产,并不是靠一次卖地,以后就没有了。地产税是本地的一种收入来源,房产税可以保证政府的税收稳定,大家也会接受这个事情,税率也不是很高。但是中国内地各地方的财政和税收情况都不一样,做试点并不能体现全国的复杂性,这是一个长期性的问题。

要想改变当地政府卖地支撑当地的财政模式,可以用房地产税的方式去解决,但操作会很复杂。没有一蹴而就的灵丹妙药,但从长远看,房地产税是解决房地产政策干预市场的方式。


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